По новым правилам никто строить не хочет

[Алексей Старицын]

Очередная, и весьма жесткая по отношению к бизнесу, версия 214-ФЗ на этот раз способна кардинально изменить ситуацию на первичном рынке жилья и поставить на долевом строительстве крест. Надежд, что законодатель одумается, остается все меньше.
В начале августа вступил в силу закон № 218-ФЗ от 29.07.2017 «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». Он довольно сильно меняет содержание 214-ФЗ, регулирующего долевое строительство, а также некоторые другие законодательные акты. Судя по высказываниям экспертов и участников рынка (см. мнения застройщиков), строительное сообщество до сих пор не оправилось от неожиданности: ответ на вопрос, можно ли успешно работать в рамках нового закона, пока отрицательный.
Отрегулировали до конца
Это уже 14-я по счету и при этом самая масштабная переделка 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...», рожденного в конце 2004 года. Как несложно подсчитать, с тех пор перекройка закона шла чуть не в ежегодном ритме. В последний раз кардинальные изменения (новые требования к проектным декларациям, усиление контроля со стороны государства, повышение финансовой ответственности застройщика, эскроу-счета и т. п.) вносились летом 2016-го и также вызывали острую критику строительного сообщества.
Но прошлогодние новации (некоторые из них уже потеряли актуальность) просто меркнут перед новыми правилами игры, которые недавно прозвучали как гром среди ясного неба. Вход в систему долевого строительства теперь будет настолько запутанным и трудноосуществимым, что сделает строительство исключительным видом деятельности.
Если коротко, то законодатель ввел новые организационно-правовые требования к компаниям (специализированный застройщик, соответствующий ряду критериев) и сотрудникам (не только к руководителям, бухгалтерам, но даже к бенефициарным владельцам), финансово ограничил деятельность (заморозка 10% собственных средств на счету, невозможность привлечения нецелевых заемных средств, ограничение размеров авансирования, лимит административных расходов на оплату труда, рекламу и пр. в пределах 10% от проектной стоимости строительства и целый ряд других).
Как отмечают юристы, среди других рисков для участников рынка – полный контроль всех расчетов застройщика со стороны уполномоченных банков, а также уязвимость перед контролирующими органами: появляется широкое поле для судебного и внесудебного приостановления приема средств от дольщиков, жесткие ограничения по налоговым задолженностям и т. п.
Но самая губительная для строительного рынка норма – это принцип «один застройщик – одно разрешение на строительство – один земельный участок».
Невозможность тратить деньги дольщиков на строительство инфраструктуры вне пределов одного участка ставит крест на всех проектах комплексного освоения территорий (а также уже реализуемых – их с 1 июля 2018 года придется завершать по новым правилам).
Более того, как отмечают юристы, оно делает невозможным и любое строительное начинание в центральной части Петербурга, с его многочисленными объектами культурного наследия. Как правило, такого рода проект имеет два разрешения на строительство – на создание нового объекта и реконструкцию (воссоздание) существующего памятника. То есть это единый проект, реализуемый на одном земельном участке, и разделить его на два ради соблюдения новых правил игры не получится.
Защитили до основанья
В очередной раз главной целью законодателя было искоренение проблемы обманутых дольщиков. Но, как всегда, решили ее путем введения новых обременений для застройщиков. Теперь настолько суровых, что участникам рынка предложено полностью перекраивать организационные и финансовые модели бизнеса. Альтернатива – уходить от долевки и концентрироваться исключительно на продаже готового жилья.
Некоторые гарантии для дольщиков в новом законе дает только положение о компенсационном фонде долевого строительства, появление которого было анонсировано еще в прошлогоднем пакете поправок. Но, как не раз говорилось, речь идет о защите будущих дольщиков. Права существующих пострадавших вкладчиков здесь ни при чем.
Примечательно, что новый закон, как утверждают эксперты, может даже усугубить проблемы нынешних обманутых дольщиков – разрушив единственный реально действующий на сегодня механизм достройки проблемных объектов. Напомним, что в Петербурге, как и во многих других регионах, альтернативный застройщик получает новый земельный участок вместе с обязательствами по достройке проблемного объекта. Но в условиях нормы «один застройщик – одно разрешение» эта схема уже не работает, а альтернативного механизма законодатель не предложил.
Чиновники на местах уже начали высказывать опасения, что пока компенсационный фонд наберет достаточно капитала и заработает в полную силу, образуется временной зазор (год-два), в течение которой в регионах могут появиться и «зависнуть» новые проблемные объекты.
В последний вагон
От первого шока профильные бизнес-сообщества оправились довольно быстро и с помощью юристов крупнейших строительных компаний выдали на-гора подробный анализ всех предложенных законодателем новшеств (см. ниже).
Консолидированная позиция строителей о последствиях применения 218-ФЗ, а также предложения по его корректировке сразу по 24 позициям сейчас направлены в Совет Федерации – единственный орган госвласти, который на сегодня выразил готовность вступить в диалог со строителями. По большому счету застройщики предлагают отыграть назад: убрать или смягчить все драконовские требования и ограничения, оставив в законе без изменений только положение о компенсационном фонде. Вопрос, пойдет ли на это законодатель, столь основательно подготовивший реформу долевки, – риторический. Хотя некоторые застройщики верят, что здравый смысл возобладает: многие положения просто блокируют деятельность строительного рынка.
Нет сомнений, что рынок ждет очередная гонка – в преддверии новых правил (большинство новаций касаются разрешений на строительство, полученных после 1 июля 2018 года) застройщики начнут делать запасы «укомплектованных» всей разрешительной документацией участков, как это уже было не раз. Надзорные и контролирующие органы ждет большая согласовательная работа, а рынок новостроек – новые рекорды вывода жилья в продажу.

[Алексей Старицын]

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Виктория Цытрина, директор юридического департамента группы «Эталон»:
– Начиная с 1 июля 2018 года все крупнейшие застройщики Петербурга будут либо изобретать какие-то удивительные схемы, либо приостанавливать свою деятельность, либо продавать готовое жилье. Мы внимательно проанализировали все требования 218-ФЗ, которые связаны с финансовой нагрузкой, с ограничениями деятельности застройщика как юрлица и пр. И если разом применить все эти положения «ЛенСпецСМУ», то строить по 214-ФЗ с 1 июля 2018 года холдинг просто не сможет. Нужно убирать все эти непонятные ограничения. Все наши предложения мы также направили в Совет Федерации.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Виктор Прядеин, исполнительный директор Национального объединения строителей (НОСТРОЙ):
– Сейчас мы находимся в режиме ожидания и ждем отклика от Минстроя и АИЖК на все сформулированные сообществом замечания. По большому счету сейчас от нас ничего не зависит. Но нужно понимать, что помимо критики необходим конструктив. Если мы предложим вернуть всё назад, то нас просто не поймут и не услышат. Поэтому строительному сообществу нужно предлагать механизмы решения тех задач, которые законодатель пытается решить с помощью 218-ФЗ. При этом наши механизмы не должны быть столь болезненными для бизнеса. Нужно искать компромиссы.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Олег Бритов, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций:
– Выскажу свое частное мнение: этот закон, скорее всего, пролоббирован банковской системой – мимо банков проплывает более 2,5 трлн руб., которые собирают строительные компании. И по новому закону через полтора-два года все застройщики могут стать просто подрядчиками у банков. Предположим, обслуживание эскроу-счетов будет хотя бы на полпроцента дешевле, чем банковское сопровождение проектов или отчисления в фонд помощи обманутых дольщиков, – тогда все застройщики будут переходить на эскроу-счета. И, как уже прогнозировалось, если банки возьмут контроль над строительными компаниями, это увеличит стоимость жилья на 15-30%.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Ирина Топталова, заместитель генерального директора компании «Строительный трест»:
– Даже крупнейшие компании не соответствуют тем нормам, которые сегодня заявлены в 218-м законе. Никто работать по нему не сможет, и нам придется выдумывать разные схемы. Если наш законодатель решил прекратить долевое строительство, то нужно об этом сказать напрямую, а не рубить кошке хвост частями. Давайте выдвинем своих юристов и, как это уже было не раз, сядем писать такие поправки в ФЗ-214, по которым мы сможем работать.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Станислав Михайлов, директор по правовым вопросам RBI:
– Декларируемая цель для предотвращения появления обманутых дольщиков – ограничить переброску денег, но это, по сути, установление дополнительных инструментов контроля и ограничений в бизнесе для застройщика. Мы имеем дело с закручиванием гаек.
Но коррупционный фактор возможен и при работе застройщика со своим уполномоченным банком. Нам можно выкручивать руки при каждом очередном платеже, а мы будем каждый раз доказывать инспекторам банка, что это происходит в рамках целевого расходования средств.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики АБ «Качкин и Партнеры»:
– У меня достаточно пессимистические прогнозы в отношении того, удастся ли внести все подготовленные профсообществом предложения в течение этого предвыборного или следующего года. У закона политические мотивы, и в данном случае в приоритете не застройщики, а дольщики. Поэтому уже сейчас застройщикам целесообразно оптимизировать риски на будущее и подготовить свои земельные банки таким образом, чтобы максимально долгое время оставаться работать по старым правилам.

[Алексей Старицын]

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Михаил Макаров, вице-президент по правовым вопросам «ЮИТ СПб»:
– Этот закон будет меняться хотя бы потому, что в нем заложены внутренние ошибки и противоречия, которые должны быть устранены. Очевидно, что кто-то очень сильно захотел усложнить долевое строительство. Но когда ситуация усложняется настолько, это только подталкивает, наоборот, выходить из «белой» сферы и искать пути обхода новых требований. В целом я полагаю, что работать по новому закону со временем будет можно. Хотя сейчас досконально выстроить модель оперирования бизнесом такого специализированного застройщика достаточно сложно.
проблемы, возникшие в связи с принятием 218-ФЗ
1. Закон не позволяет финансировать строительство объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, которые расположены вне границ земельного участка, предусмотренного под строительство дома / группы домов в пределах одного разрешения на строительство.
Расходование денежных средств на строительство инженерных сетей социальных и транспортных объектов допускается Законом только в рамках одного разрешения на строительство. Такие затраты по Закону нельзя разделить пропорционально между несколькими объектами, строящимися по разным разрешениям, даже если они расположены в границах одного элемента планировочной структуры. Строить такие объекты можно только при условии единого разрешения на строительство, в едином комплексе с жилым зданием, в рамках одного земельного участка и одного комплекта проектной документации.
Как правило, такие элементы планировочной инфраструктуры, как кварталы, микрорайоны, застраиваются поэтапно. Сооружение объектов в них производится по разным разрешениям на строительство. Земельные участки выделяются под каждый объект до получения разрешения на строительство с целью последующего оформления прав собственности. Бремя финансирования расходов по строительству объектов социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры в таких проектах, как правило, ложится на застройщика и распределяется на все запланированные к продаже жилые и коммерческие помещения.
Осуществляя застройку первого этапа такого проекта в рамках одного разрешения на строительство, по Закону застройщик теряет возможность финансировать и строить указанные объекты социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры за счет денежных средств, привлекаемых для строительства других этапов по отдельным разрешениям на строительство.
Осуществляя застройку первого этапа такого проекта в рамках одного разрешения на строительство, по Закону застройщик теряет возможность финансировать и строить указанные объекты социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры за счет денежных средств, привлекаемых для строительства других этапов по отдельным разрешениям на строительство. читать все скрыть
2. Реализация проектов комплексного освоения территории (КОТ), развития застроенных территорий (РЗТ), комплексного развития территории (КРТ), в том числе на частных землях, с использованием механизмов долевого строительства будет невозможна.
Реализация проектов комплексного освоения территорий (КОТ), развития застроенных территорий (РЗТ) и комплексного развития территории (КРТ) невозможна в рамках одного разрешения на строительство. Застройщики, которые выиграли аукционы КОТ, РЗТ, КРТ со сроками завершения проектов после 2018 года, не смогут завершить такие проекты в случае, если планировалось частичное или полное привлечение средств граждан по ДДУ. Комплексный подход к развитию территорий не сможет быть реализован и на частных землях. читать все скрыть
3. Установленные Законом нормативы (размер собственных средств, размер обязательств застройщика, лимиты авансирования и лимиты расходов по отдельным статьям затрат) не соответствуют сложившейся структуре расходов застройщиков. Перечень направлений использования средств застройщика, указанный в Законе, не содержит некоторых жизненно важных направлений, без которых завершение проекта по строительству невозможно.
Установленные Законом финансовые нормативы – 10% собственных средств для начала привлечения средств дольщиков; 10% накладных расходов и фонда оплаты труда застройщика; 1% обязательств застройщика, не связанных с привлечением денежных средств дольщиков; 30% авансирования – не применимы к застройщикам, которые осуществляют строительство собственными силами, не соответствуют сложившейся практике работы добросовестных застройщиков и приведут к невозможности финансирования проектов по строительству многоквартирных домов.
Перечень направлений использования средств застройщика, установленный в Законе, не содержит некоторых жизненно важных направлений, без которых завершение проекта по строительству невозможно. Например, приобретение прав на земельные участки, строительство объектов общего пользования и расходы по их подключению к сетям инженерной инфраструктуры. читать все скрыть

[Алексей Старицын]

4. Необоснованные ограничения правоспособности застройщика: запрет на совершение сделок, привлечение финансирования, запрет профессии, запрет участия в НКО.
Закон устанавливает запрет на совершение сделок, не связанных со строительством в пределах одного разрешения (продажа или залог построенных ранее квартир и т. д.).
Установлен запрет на привлечение займов, кредитов, ссуд, выпуск облигаций, векселей. Это ограничивает источники финансирования строительства (а значит, сокращает его темпы) и не позволяет устранять кассовые разрывы, имеющие место в обычной хозяйственной деятельности застройщика.
Установлен запрет профессии для руководителя и главного бухгалтера застройщика, если они ранее владели долей в уставном капитале застройщика-банкрота, даже в случаях, когда такой застройщик не привлекал денежные средства по ДДУ или исполнил все обязательства перед дольщиками.
Закон устанавливает невозможность участия застройщика в обществах взаимного страхования ответственности застройщиков, в некоммерческих объединениях застройщиков и строителей (застройщик не сможет стать участником создания строительной СРО). читать все скрыть
5. Закон создает предпосылки для необоснованной зависимости застройщиков от недобросовестных потребителей и юридических компаний («потребительский экстремизм»).
Отказ одного дольщика от подписания акта приемки-передачи квартиры, в том числе по надуманным основаниям или объективным причинам (спор о вступлении в наследство), может парализовать работу застройщика (невозможно использовать прибыль от текущего проекта и невозможно начать новый проект по строительству многоквартирного дома). читать все скрыть
6. Неприемлемые риски осуществления предпринимательской деятельности для застройщиков в рамках требований Закона. Презумпция виновности застройщика.
Наличие у застройщика недоимки по налогам и сборам, даже непреднамеренной и незначительной, автоматически делает деятельность застройщика неправомерной.
Право на привлечение денежных средств граждан по Закону утрачивается застройщиком с момента возникновения недоимки по налогам. Сложившаяся практика работы органов ФНС предполагает, что недоимка выявляется спустя длительное время после ее возникновения. В этой связи по уже заключенным ДДУ гражданин может потребовать от застройщика немедленного возврата переданных ему ранее средств, уплаты в двойном размере процентов от суммы использования этих средств и возмещения причиненных убытков за период, в течение которого застройщик добросовестно осуществлял строительство. Возникновение недоимки также влечет действия со стороны контролирующего органа по уведомлению Росреестра, который останавливает регистрацию новых ДДУ.
Федеральный закон 218-ФЗ ликвидировал для застройщиков возможность нахождения в иной стадии, кроме конкурсного производства. Таким образом, суд, принимая решение о начале процедуры банкротства, сразу же переводит ее в стадию конкурсного производства, которая предполагает внешнее управление компанией. В том числе и в случае, когда имеются лишь признаки неплатежеспособности (субъективный анализ цифр из отчетности, представленной в суд фондом, а также сведения банка о попытках совершения нецелевых платежей, которые также могут быть субъективными), но не установлен факт неплатежеспособности.
Практика рассмотрения исков о банкротстве действующих застройщиков показывает, что введение стадии «наблюдение» в большинстве случаев завершается прекращением производства по делу. читать все скрыть

[Алексей Старицын]

7. Закон нарушает сложившуюся практику решения проблем уже существующих обманутых дольщиков: достройка проблемных объектов через масштабные инвестиционные проекты становится невозможной.
Принятые во многих субъектах РФ законы о достройке проблемных объектов через реализацию «масштабных инвестиционных проектов» (МаИП) должны быть отменены. Это один из немногих действующих механизмов помощи гражданам, уже пострадавшим от действий недобросовестных застройщиков. МаИП предполагает, что альтернативный застройщик получает на конкурсе безвозмездно новый земельный участок и обязательство по достройке проблемного объекта. Альтернативного механизма Закон не предлагает. читать все скрыть
8. Отсутствует механизм исполнения застройщиком гарантийных обязательств по ранее введенным домам.
После завершения строительства многоквартирного дома и передачи квартир гражданам возникают гарантийные обязательства застройщика. Однако Закон препятствует их исполнению: отсутствует соответствующее направление целевого расходования. Если совокупный размер требований по гарантийным обязательствам превысит 1% от стоимости строительства нового проекта, то такие требования станут препятствием для его начала.
Кроме того, если после завершения строительства застройщик начал новый проект, то в рамках его исполнения предъявленные к застройщику требования по уже введенному дому не могут быть исполнены в силу прямого запрета на осуществление операций по расчетному счету застройщика в целях, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства нового объекта.
9. Противоречия с имеющимися долгосрочными обязательствами, в том числе вытекающими из ранее заключенных контрактов на строительство для государственных или муниципальных нужд.
Многие добросовестные застройщики имеют заключенные ранее государственные контракты на выполнение подрядных работ. Указанные контракты заключены на торгах и не допускают замену исполнителя. Сроки исполнения таких контрактов могут превышать срок вступления в силу ограничений, накладываемых на застройщика по Закону (1 июля 2018 года).
Указанные застройщики также могут иметь заключенные договоры комплексного освоения территории (КОТ). Такие договоры также заключены на торгах и не допускают замены застройщика иным лицом.
При наличии государственного контракта на подрядные работы и/или договора КОТ добросовестный застройщик попадает в неразрешимую юридическую западню. Не прекратив исполнение государственного контракта (договора КОТ), застройщик попадает под запрет привлечения средств граждан в соответствии с требованиями Закона. В случае одностороннего прекращения исполнения госконтракта (договора КОТ), застройщик будет включен в реестр недобросовестных поставщиков, что означает также запрет на привлечение средств граждан.
Кроме того, застройщик для исполнения требований Закона должен досрочно погасить долгосрочные кредиты и займы, в том числе полученные под залог имущества застройщика. Погасить облигации.
Большинство таких застройщиков не смогут осуществлять деятельность по строительству с привлечением средств граждан после 01.07.2018. читать все скрыть

[Алексей Старицын]

10. Увеличение стоимости строительства в связи с увеличением налоговой нагрузки, которая возникает при вынужденном разделении многопрофильных строительных компаний – застройщиков.
Закон приведет к возникновению НДС по платежам между юридическими лицами в результате запрета застройщику осуществлять производство стройматериалов.
Возможно также возникновение НДС на доходы застройщика в связи с тем, что Законом не предусмотрена существующая в настоящее время возможность выделения в цене на квартиру стоимости услуг застройщика (которые НДС не облагаются).
Увеличивается налоговая нагрузка на застройщиков по налогу на прибыль в результате невозможности в налоговом учете совместить убытки от строительства социально значимых (убыточных) объектов и коммерчески успешных (прибыльных) объектов из-за введения принципа «один застройщик – одно разрешение на строительство».
11. Ограничения прав застройщиков при работе с уполномоченными банками. Ограничения возврата уплаченных взносов в компенсационный фонд. Проблемы в банковском секторе. Двойной банковский контроль при работе по схеме эскроу.
Требования, установленные Законом, могут привести к полной зависимости застройщика от банка в силу нормы о единственном банковском счете. Застройщик не сможет сменить банк при том, что размер комиссии банка Законом не ограничен. Законом не предусмотрен момент завершения процедур банковского контроля – даже после ввода объекта в эксплуатацию, когда риски нецелевого расходования отпадают. Не допускается возврат взносов, уплаченных в компенсационный фонд, в случае уменьшения цены ДДУ, а также при прекращении ДДУ по любому основанию, кроме отказа сторон от совершения сделки.
Можно констатировать отсутствие достаточного количества специалистов по строительному контролю в банковском секторе. Отсутствие сроков проверки уполномоченным банком целевого назначения платежей. Отсутствие ответственности уполномоченного банка за ошибки, допущенные при проверке целевого расходования платежей и возникающие негативные последствия для застройщика.
Список уполномоченных банков может не совпадать со списком банков, имеющих право работать с застройщиками по схеме счетов эскроу. Обязанность застройщика открыть расчетный счет в уполномоченном банке сохранена даже при работе с эскроу. Вследствие этого возникнет двойной банковский контроль. При этом уполномоченный банк будет контролировать целевое расходование кредитных средств, выданных другим банком.
12. Предоставление исключительного права на привлечение средств дольщиков только хозяйственным обществам приведет к сокращению объемов жилищного строительства.
Закон устанавливает возможность привлечения средств дольщиков исключительно только хозяйственными обществами (ПАО, АО, ООО). В отдельных субъектах РФ до 20% долевого строительства осуществляется фондами, ФГУП, МУП, учреждениями, казенными предприятиями.
13. Дублирование предоставления информации в Единую информационную систему жилищного строительства, фонд, орган контроля, размещение на сайте застройщика.
Согласно требованиям Закона застройщик обязан размещать в Единой информационной системе ту же информацию, которую он обязан размещать на своем сайте. Таким образом, одна и та же информация будет дублироваться в двух источниках. При этом установлены штрафы за непредоставление информации или ее недостоверность, как для размещения на сайте, так и для информации, направляемой в ЕИС. Таким образом, штрафы «задвоены».
Согласно Закону по запросу фонда застройщики обязаны в течение десяти дней с даты поступления запроса представить в фонд бухгалтерскую (финансовую) отчетность и неограниченный объем документов, подтверждающих достоверность данных. При этом право на аналогичный запрос имеют органы контроля за долевым строительством. Место для представления информации должно быть единым.

14. Закон устанавливает чрезвычайно короткие сроки составления и раскрытия бухгалтерской (финансовой) отчетности застройщиков.
Законом установлена обязанность застройщиков по составлению и раскрытию промежуточной бухгалтерской (финансовой) отчетности в срок не позднее 5 календарных дней после окончания соответствующего промежуточного отчетного периода. Такой срок не соответствует требованиям законодательства о бухгалтерском учете: срок для составления, опубликования и/или направления в уполномоченные органы промежуточной бухгалтерской (финансовой) отчетности составляет 30 дней.
15. Прогнозируются негативные социальные последствия для работников отрасли.
Формула «один застройщик – одно юридическое лицо»; требования о разделении видов деятельности для застройщиков, которые являются многопрофильными предприятиями; риски неожиданной остановки деятельности добросовестных застройщиков в результате субъективных оценок со стороны банков, фонда, контролирующего органа, незначительных недоимок означает, помимо прочего, прекращение трудовых отношений с сотрудниками в рамках одного юридического лица, а также трудоустройство в нескольких юридических лицах по совместительству. Возникает социальная незащищенность сотрудников, работающих в строительной отрасли.
16. Закон не учитывает масштабы компаний, занимающихся строительством домов блокированной застройки.
Требование 10 000 кв. м площади невыполнимо для подтверждения соответствия требованиям застройщика, осуществляющего строительство домов блокированной застройки (таунхаусы).
17. Выявлены возможные схемы злоупотребления при создании «специализированного застройщика» в соответствии с требованиями, изложенными в Законе.
Федеральный закон № 218-ФЗ ввел понятие «специализированный застройщик», однако для указания слов «специализированный застройщик» в наименовании достаточно внести изменения в учредительные документы.
Прогнозируется возможность создания с минимальными затратами компании, которая присвоит себе статус «специализированный застройщик» и начнет привлекать средства граждан, не имея цели осуществлять строительство. Основными учредителями такой компании могут выступить организации, не имеющие достаточного опыта в строительстве (фирмы-однодневки).
Требования закона могут быть исполнены формально путем включения в состав учредителей с минимальной долей застройщика, обладающего соответствующим опытом. Опытный застройщик не будет нести ответственность по обязательствам вновь созданного «специализированного застройщика». Средства граждан и учредителей из такой компании могут быть выведены через авансы по договорам подряда.
Появляется новая ниша незаконной предпринимательской деятельности – торговля фирмами, формально соответствующими требованиям к «специализированным застройщикам».

[Алексей Старицын]

Предложения по корректировке 218-ФЗ

Для решения обозначенных выше проблем предлагается скорректировать механизмы работы в секторе долевого строительства по следующим направлениям.
1. Разрешить застройщику одновременное осуществление строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости по нескольким разрешениям на строительство.

2. Разрешить застройщику осуществление иной деятельности, совершение сделок и осуществление операций по расчетному счету в целях, не связанных напрямую с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством многоквартирных домов и иных объектов в пределах одного разрешения на строительство.

3. Разрешить застройщику иметь несколько расчетных счетов. Отменить требование о работе с уполномоченным банком в случаях, когда застройщик работает по схеме эскроу или целевой кредит предоставлен банком, не являющимся уполномоченным банком.

4. Регламентировать процедуру банковского контроля, установить его порядок и пределы, а также ответственность уполномоченного банка за допущенные нарушения. Предусмотреть прекращение банковского контроля с момента первой регистрации перехода права собственности во введенном в эксплуатацию объекте долевого строительства.

5. Расширить допустимые источники финансирования долевого строительства: разрешить привлечение средств в форме кредитов, займов, ссуд, выпуск облигаций, векселей, возможность получения независимых гарантий.

6. Исключить возможность внесудебного приостановления деятельности застройщика на основании уведомления контролирующего органа.

7. Вернуть стадию «наблюдение» в процедуру банкротства застройщиков.

8. Предусмотреть запрет профессии только в случаях, когда банкротство застройщика повлекло невыполнение его обязательств перед участниками долевого строительства.

9. Дифференцировать требования к опыту участия в строительстве и площади введенных в эксплуатацию объектов для различных категорий застройщиков, учесть опыт строительства домов блокированной застройки и иных объектов долевого строительства.

10. Исключить требование об указании в наименовании застройщика слов «специализированный застройщик».

11. Заменить требование о наличии денежных средств на расчетном счете требованием о подтверждении вложения застройщиком 10% собственных средств в проект до начала его строительства (по аналогии с требованиями банков). Синхронизировать с требованиями по наличию 10% собственных средств застройщика.

12. Отменить требование к размеру обязательств застройщика, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство (не более 1% от проектной стоимости строительства).

13. Вернуть допустимый размер задолженности застройщика по налогам – 25% балансовой стоимости активов застройщика, который в полной мере отвечает обычным условиям предпринимательской деятельности хозяйствующих субъектов и установлен также в законодательстве о градостроительной деятельности, о контрактной системе, о концессионных соглашениях.

14. Расширить допустимые направления расходования денежных средств, привлеченных застройщиком по договорам долевого участия, в том числе на: приобретение земельных участков и уплату основной суммы долга и процентов по кредитам, полученным на их приобретение; приобретение долей в уставных капиталах хозяйственных обществ в целях приобретения прав на земельные участки; оплату платежей за смену видов разрешенного использования земельного участка; строительство и финансирование строительства объектов социальной, инженерной, коммунально-бытовой и транспортной инфраструктуры; исполнение гарантийных обязательств и устранение недостатков объекта долевого строительства.

15. Предусмотреть возможность распределения затрат на строительство объектов социальной, инженерной, коммунально-бытовой и транспортной инфраструктуры между объектами долевого строительства, строящимися по разным разрешениям, но в границах одного элемента планировочной структуры.

16. Вернуть механизм возмещения затрат застройщика на строительство многоквартирных домов, понесенных до момента заключения первого договора долевого участия.

17. Исключить установленный частью 2 статьи 18 Федерального закона № 214-ФЗ 10% лимит на расходование средств застройщика на оплату услуг банка, оплату труда, оплату услуг управляющей компании, рекламу, коммунальные услуги, услуги связи, аренду.

18. Повысить допустимый совокупный размер авансовых платежей застройщика. Уточнить процедуру банковского контроля при осуществлении авансовых платежей.

19. Расширить основания возврата взноса (части взноса), уплаченного застройщиком в компенсационный фонд.

20. Отменить запрет на участие в имуществе некоммерческих организаций (в частности, ассоциаций застройщиков и СРО).

21. Вернуть возможность определять цену договора долевого участия как сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

22. Установить принцип единого окна для размещения застройщиком информации о своей деятельности. Исключить двойную нагрузку по обеспечению информационной открытости застройщика и убрать двойную ответственность за предоставление идентичной информации.

23. Привести в соответствие действующему законодательству установленные Федеральным законом № 214-ФЗ сроки составления составлению и раскрытия промежуточной бухгалтерской (финансовой) отчетности.

24. Регламентировать объем представления информации по запросу фонда и контролирующего органа, а также процедуру запроса и подготовки ответа.

источник