Долевое строительство жилья убивают без должной аналитики и вместе со стройотраслью

[Консультант]

Центральный экономико-математический институт РАН в инициативном порядке провел исследования последствий поправок в закон о долевом строительстве жилья и инициативы по переходу на проектное финансирование жилищного строительства.
Исследование носит весьма красноречивый заголовок: «Уничтожение стоимости как прогонозируемое следствие неудачных институциональных преобразований». Ученые на математических моделях доказывают, что последние поправки в закон о долевом строительстве жилья, а тем более отказ от «долевки» приведут не к улучшению, а к значительному ухудшению ситуации как на рынке жилья, так и в строительной отрасли в целом. Расчеты показывают, что в настоящее время реально работают и имеют движение по счетам 2461 застройщика. Из них останутся и смогут работать в условиях нового закона № 214-ФЗ только 132 застройщика или 5,3% от работающих сейчас. Остальные либо будут переходить на «серые» схемы привлечения средств, либо станут банкротами.
Профессор РАНХиГС, д.э.н., член Федерального межотраслевого совета «Деловой России» Михаил Викторов дал свою оценку этому исследованию:
- Когда коллеги обратили мое внимание на эту работу, я удивился тому, что академическое сообщество высокого уровня вдруг заинтересовалось такой прикладной темой как долевое строительство жилья. И еще один вопрос, который меня интересовал до встречи с коллективом разработчиков, - кто заказчик этой работы? Разработчики ответили, что заказчика нет, руководство института, видя высокую напряженность дискуссии и большой резонанс тематики долевого строительства, решили сделать эту работу за счет своих средств. И это очень показательно, поскольку интерес к этой теме огромный, и данное исследование может получить дальнейшее развитие, особенно в части моделирования ситуаций на 3-5-10 лет.
Первое, что меня заинтересовало – анализ количества обманутых дольщиков. Цифры, даже официальной статистики, различаются в 2-3 раза, при этом какого-либо серьезного анализа по истории возникновения проблемы на федеральном уровне не было. Когда я занимал пост министра строительства Калининградской области и отвечал, в том числе, за работу с застройщиками и дольщиками и за проблемы, которые мне достались, первое, что я сделал – анализ ситуации. И в 2014 году проблемы мне достались с хвостом более 10 лет. То есть, половина зарегистрированных обманутых дольщиков относилось к тому периоду, когда 214 закона «О долевом строительстве жилья» не было вообще.
Самый яркий пример в моей личной практике – это 400 семей, с которыми СУ-155 заключила договор в рамках коммандитного товарищества, а не долевого строительства. И получалось, что даже в компетенцию минстроя региона эти стройки не попадали, договоры не нужно было регистрировать, соответственно, информация об этих объектах нигде не учитывалась, кроме одной – выхода людей на публичные акции. И разработчики данного исследования, на мой взгляд, совершенно правильно указывают, что причины появления такого количества обманутых людей не были разобраны достаточно подробно и четко. Был выбран самый удобный вариант: все свалить на застройщиков, что все они якобы работают по неправильным схемам. А это не так.
Также меня заинтересовал и второй вывод ученых о том, что на их взгляд схема долевого строительства жилья, которая отработала уже более 12 лет, с учетом всех поправок и ужесточенных требований к застройщикам сейчас выглядит наиболее надежной и прозрачной. Этот вывод я считаю правильным и от себя могу добавить только одно: проблема обманутых дольщиков есть, но она преподносится превратно, в нее вкладывается очень много эмоций, хотя людям, конечно, очень нужно помочь. Но с точки зрения регулирования государства должен быть системный подход, а не эмоции.
Если же говорить о переходе на проектное финансирование строительства жилья, могу привести только две цифры: на софинансирование достройки объектов СУ-155 ушло порядка 40 миллиардов рублей, а на спасение банковской системы – почти 1,5 трлн рублей. Давайте сравним эти цифры и спросим сами себя: а где дела обстоят хуже: на стройке или в банках? И этот вопрос, в первую очередь, надо задать Центральному банку, который сейчас пытается решить проблемы банков за счет переформатирования работы с 3-4 трлн рублей ежегодно, но уже в рамках банковского сопровождения жилищного строительства.
Поэтому данная аналитическая работа чрезвычайно интересна, полезна и достойна отдельного обсуждения на самых влиятельных площадках, в том числе, в Государственной Думе, в правительстве Москвы, в отраслевых объединениях. Ее нужно эту работу разобрать, изучить выводы и понять, как их можно использовать для дальнейшей работы на более высоком уровне. И мы постарается, чтобы этот исследовательский труд был максимально учтен при предстоящих решениях, в том числе, в поправках в подписанном, но пока не вступившем в силу с 1 июля законе 218-ФЗ.

[Консультант]

Полный текст документа доступен по ссылке:
ТЕЗИСЫ ИЗ ИССЛЕДОВАНИЯ «Уничтожение стоимости как прогонозируемое следствие неудачных институциональных преобразований».
В настоящее время застройщиками было привлечено 5,3 трлн. рублей. 67,25%, то есть, 3,6 трлн. руб. из них – это деньги дольщиков и частных инвесторов. При переходе на новые правила строительства, должен вырасти собственный капитал застройщиков, а кредитные организации должны будут заменить объем денежных средств, привлекаемых сейчас в частном порядке. Сейчас кредиты банков составляют всего 23,95%. Соответственно, уже сейчас можно прогнозировать дефицит финансирования.
Половина квартир построена не по договорам ДДУ. Около 90% обманутых дольщиков не имеют отношения к 214- ФЗ. Это все ЖСК, жилищные сертификаты, ИЖС многоквартирных домов на частных участках и пр. Здесь вопросы надо задавать руководителям субъектов, мэрам, главам муниципальных образований и, разумеется, правоохранительным органам.
Закон № 214-ФЗ и другое законодательство не запрещает использовать другие схемы для привлечения средств. И в условиях необходимости привлечения ресурсов на длительное время (а период согласования длится 2-3 года в зависимости от масштабов строительства), застройщики этими схемами пользуются. Например, крупнейший застройщик СУ-155, в том числе, заключал договоры как ЖСК и договоры поручительства.
Введенные Федеральным законом № 218-ФЗ весьма радикальные Поправки создали двадцать третью редакцию Федерального закона № 214-ФЗ. закон № 214-ФЗ был существенно ужесточен еще до принятия Поправок, Тот факт, что все эти меры оказались недостаточными, вероятно, и подтолкнул законодательную власть к радикальным шагам. Принятие указанного закона приводит, во-первых, к появлению у участников рынка ранее не предусмотренных законодательством расходов (в частности, расходов на формирование компенсационного фонда для удовлетворения претензий пострадавших дольщиков), а во-вторых,дополнительных запретов и ограничений в отношении застройщиков (в частности, требований в отношении опыта их работы). В силу этих двух факторов, исходя из установленных в Постановлении Правительства РФ от 17.12.2012 № 1318 критериев, Федеральный закон № 218-ФЗ следует относить к законам с «высокой степенью регулирующего воздействия».
Правовая оценка Поправок с подробными комментариями и ссылками на правовые акты, включая Конституцию и международные договоры Российской Федерации, дана в заключении д.ю.н. Л.А. Лукьяновой. В результате проведенного анализа данный нормативный правовой акт признан столь несовершенным, что его необходимо отозвать, поскольку в случае его вступления в силу и применения на практике без существенной корректировки, многие его положения имеют реальные шансы быть признанными не соответствующими Конституции Российской Федерации и нарушающими Европейскую Конвенцию «О защите прав человека и основных свобод». В частности, ФЗ № 218 предусмотрел существенное ограничение свободы экономической деятельности и свободы предпринимательства (один дом – один застройщик), законодательно установлен лимит расходов застройщиков на определенные цели, ограничено их право на займы и кредиты, на свободу выбора собственников через фактический запрет на небанковское финансирование (уполномоченные банки) и на использование прибыли (требование о неснижаемом остатке на счете).
Этим Законом были также созданы дополнительные риски для возникновения недобросовестных покупателей и созданы условия для монополизации строительного рынка (требования к компании-застройщику). То есть ФЗ № 218 настолько ограничил права застройщиков как собственников и субъектов экономической деятельности, что вполне обоснованно возникает вопрос о чрезмерности таких ограничений, о несоразмерности этих ограничений преследуемой законной цели и о превышения конституционных пределов государственного вмешательства в экономическую деятельность посредством злоупотребления законом как единственной легальной формы ограничения прав и свобод человека.
В связи с принятием закона 218-ФЗ естественно ожидать не только сокращения числа «обманутых дольщиков», что, вероятно, будет достигнуто, но и увеличения финансовой нагрузки на проекты по строительству жилья, а также разорения части застройщиков. Чтобы этого избежать, нужно использовать резервы, большая часть которых связана с возможностью сокращения трансакционных издержек.
Экспертные прогнозы развития событий на рынке жилья в связи с Поправками разнообразны и противоречивы. В ближайшие три года рынок жилого строительства ждут колоссальные изменения — запланированное правительством РФ ужесточение требований к застройщикам, отмена долевого участия в строительстве и переход к проектному финансированию вызовут не только смену схем финансирования, но передел рынка. Сейчас объём строительства с участием дольщиков, по многим оценкам, достигает в целом по стране 80%. Через два года долевое строительство должно быть сведено до нуля, но еще до того возможен массовый отток дольщиков-инвесторов и уход с рынка значительной части существующих сегодня застройщиков.
Из-за новых законодательных инициатив цены на жильё вырастут на 20–30%. При этом с рынка может уйти до двух третей игроков. Но сейчас правительство РФ волнует больше даже не общий спад рынка, а «обманутые дольщики». Минстрой РФ сегодня занимается решением проблем по 830 объектам, общее количество дольщиков по этим объектам составляет 38 тысяч человек. При этом, по словам министра федерального ведомства Михаила Меня, число участников долевого строительства таких объектов может составлять как минимум 86 тысяч человек. По данным руководителя рабочей группы партии «Единая Россия» по защите прав дольщиков Александра Сидякина, «обманутых дольщиков» гораздо больше — около 130 тысяч человек.
Пока отрасль будет переходить от «дешёвых» денег дольщиков к дорогим кредитам (средняя ставка сегодня составляет 11,8%), застройщикам предстоит жить по изменённому 214-ФЗ. Заморозка средств на эскроу счёте — это фактически вынужденное кредитование. Это резко увеличит себестоимость строительства — процентов на 30.
Застройщики уверены – использование эскроу счетов и проектное финансирование сделает главными игроками рынка банки. Это приведёт к снижению ёмкости рынка, так как отмена долевого строительства или заморозка денег на эскроу счёте не даст застройщикам продавать квартиры с ценами на уровне котлована, а, значит, с рынка уйдёт категория покупателей-инвесторов, которые приобретают недвижимость для последующей перепродажи или сдачи в аренду. А это порядка 30 процентов сделок.
По словам руководителя отдела аналитики СК «Неометрия» Ксении Рысенко, участники рынка в ожидании изменений, которые войдут в силу с лета 2018 года, начали активно работать над проектной документацией, чтобы получить разрешения на строительство до конца 1 полугодия 2018 года. Это может привести к обострению ситуации с дольщиками, потому что застройщики набирают эти разрешения, а затем будут привлекать средства дольщиков под заведомо невыполнимые проекты. Стремление обезопасить дольщиков может привести к обратному эффекту в первое время.
Результаты моделирования изменений законодательной базы на примере крупной среднестатистической строительной компании явным образом демонстрируют существенное негативное влияние на финансовой состояние отрасли. Так, например, рентабельность капитала через 5 лет, т.е. к 2022 г. может сократиться практически в 2 раза (на 49-55%) с сохранением этой величины в дальнейшем примерно на этом уровне. Наихудшее финансовое состояние компаний ожидается в период 2019-2021 гг., когда финансовый результат будет близок к нулю или иметь отрицательный результат. Аналогичное снижение рентабельности будет характерно для всех крупных застройщиков. Рентабельность продаж прогнозируется снизится в 1,27 раза. Соответственно, если распространить модель на остальных крупных застройщиков, получим следующий результат: из 32 крупнейших застройщиков (с выручкой от 4,5 млрд. до 24,5 млрд. руб на 2016 год), 12 станут банкротами.
На примере среднестатистического проекта (среднего застройщика) мы наблюдаем существенное снижение денежных потоков от проекта с учетом требований 218-ФЗ, так денежные потоки с проекта после уплаты процентов и налогов сокращаются на 42,4%. При объеме совокупных инвестиций в проект около 3 млн доходность на вложенный рубль снижается с 8,8% до 5,0% или на 112 млн руб. в абсолютном выражении. С учетом ожидаемой нормы доходностина инвестированный капитал в отрасли с повышенным уровнем риска и текущей рентабельности проектов изменения № 218-ФЗ приведут к уходу из бизнеса множества средних компаний сектора. Соответственно, снижение рентабельности у «средних» застройщиков будет в 3,37 раза.
Из расчетов на основе модели следует вывод: в новых условиях из 3832 существующих сейчас застройщиков, выживут, то есть смогут работать в новых условиях 132 или 3,4% от существующих к настоящему времени в реестре застройщиков. В настоящее время реально работают и имеют движение по счетам 2461 застройщика из реестра. Из них останутся и смогут работать в условиях нового закона № 214-ФЗ только 132 застройщика или 5,3% от работающих сейчас. Остальные либо будут переходить на «серые» схемы привлечения средств, либо станут банкротами.

[Консультант]

ВЫВОДЫ

При падении объемов строительства жилья пострадает не только строительная отрасль, но и смежные с ней. Упадет потребление строительных материалов, услуг по строительству и т.д. В целом мультипликативный эффект даст сокращение ВВП примерно на 1,5%.
К тому же семьи, не сумевшие купить жилье по ДДУ на новых условиях, хотя на старых они могли это сделать, останутся без жилья. Их потери в денежном выражении посчитать трудно, но они точно будут. К этому следует добавить, что оценка в 30% процентов – это оптимистическая оценка. Как следует из расчетов по финансовой модели, в условиях закона № 214 ФЗ с поправками согласно закону № 218 ФЗ не смогут реально работать 95% тех застройщиков, кто сейчас работает по ДДУ. А это означает, что с этого рынка уйдут не 30%, а едва ли не все, работающие по ДДУ застройщики. Часть из них, несомненно, уйдет в «серые» схемы. Иначе говоря, сценарий сокращения строительства жилья на 15% (30% от ДДУ) может сочетаться с массовым переходом в «серые» схемы.
Как показывает институциональный анализ проблемы «обманутых дольщиков», схема строительства жилья на основе ДДУ –– наиболее прозрачная и безопасная для потенциальных покупателей из всех, известных и не противоречащих существующему законодательству схем привлечения средств граждан в строительство за исключением, возможно, строительных сберегательных касс. Ужесточения закона № 214-ФЗ в период с 2004 по 2017 год всегда были направлены в пользу дольщиков как более слабой стороны. Теоретически это правильно, так как закон должен защищать более слабую в отношениях сторону. Однако реально баланс интересов был нарушен уже к 2017 году, то есть к моменту принятия закона № 2018 ФЗ. Застройщикам удавалось обходить препятствия, создаваемые все новыми поправками при молчаливом согласии дольщиков. Разумеется, это утверждение не распространяется на «обманутых дольщиков», но на момент, когда они вступали в отношения на основе ДДУ, положение их устраивало. И тут еще раз необходимо напомнить, что большинство «обманутых дольщиков» – это отнюдь не те, кто заключал ДДУ. Таких только 38 тысяч, как следует из представленных министром строительство данных. Остальные сотни тысяч «обманутых дольщиков» – жертвы совсем других схем, не имеющих отношения ни к закону № 214-ФЗ, ни к ДДУ. А это значит, что ряды этой категории рассерженных граждан не поредеют в связи с принятием закона № 218-ФЗ.
Нельзя исключить вариант, когда объем строительства на основе ДДУ по закону № 214-ФЗ сократиться, а весь этот объем строящегося жилья плавно перетечет в те самые альтернативные схемы привлечения средств граждан. Внешне это будет выглядеть как строительство за счет застройщиков, что позволит делать аналитические заключения об успешном переходе от «устаревшей» схемы долевого строительства жилья к более современной и цивилизованной форме строительства и продаже готового жилья. Однако практически это будет означать рост применения тех финансовых схем, где интересы будущих покупателей защищены гораздо хуже, чем в случае ДДУ, соответственно, возрастет количество «обманутых граждан». Будут ли они называться «обманутыми дольщиками» –– вопрос открытый. Но, скорее всего, будет именно так, поскольку уже сложился образ «обманутых дольщиков», сочувственное отношение к нему со стороны общества и власти, есть некоторая организационная структура. Выгоднее примкнуть к этой категории обиженных граждан, чем создавать новую. В каком-то объеме этот вариант почти неизбежен.
Как показывает глубокий правовой анализ, проделанный профессором Е.А. Лукьяновой, закон № 218-ФЗ плохо сделан именно как нормативный правовой документ. Он не только ограничивает свободу договорных отношений, но противоречит Конституции, содержит неясные формулировки, создающие возможности для произвола, и другие дефекты. В некотором смысле его можно рассматривать как жест отчаяния, сделанный законодателем, окончательно запутавшимся в проблеме «обманутых дольщиков», а потому готовым на действия, не подкрепленные в должной мере ни экономическим, ни правовым анализом.
Исследование показывает, в частности, что закон № 218-Ф№ не только не решит проблему «обманутых дольщиков», но может ее обострить, попутно нанеся существенный вред реальному сектору экономики. Возможно, в выигрыше окажутся некоторые банки. Но и это под большим сомнением. В целом же исследование показывает, как нежелание искать решения в сфере законодательства, опираясь на серьезный научный, в том числе правовой и экономический анализ, могут привести к результатам, полностью противоположным тому, чего хотели.

сайт