Депутат ГД Николай Николаев: проблема дольщиков решится только при отсутствии «долевки»

[Консультант]

5 июля прошла пресс-конференция председателя Комитета Госдумы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николая Николаева на тему: «Долевое строительство: как новые требования к застройщикам могут отразиться на российском рынке недвижимости».
В рамках пресс-конференции были подняты такие актуальные вопросы, как: будут ли появляться вновь обманутые дольщики, что ждет покупателей новостроек, как отразится отмена долевого строительства на цене квартиры, и сократится ли число застройщиков? Кроме того, шла речь о развитии механизмов защиты прав дольщиков, о стимулировании добросовестных участников рынка к достройке проблемных домов и об изменениях правил долевого строительства с принятием нового закона.
Открывая пресс-конференцию, Николай Николаев особо подчеркнул, что считает важнейшим событием подписание Президентом РФ одобренного Госдумой законопроекта, вносящего изменения в законодательство о долевом строительстве. Эти изменения, без малого, - самая большая и радикальная реформа на рынке жилищного строительства за всю историю России. Ведь та система долевого строительства, которая работает с 90-х годов, вне зависимости от попыток Правительства РФ и законодателей видоизменить этот механизм, ежегодно приносила 40-50 тыс. обманутых дольщиков. Конечно, и региональные власти, и общественники, и инициативные группы работали над тем, чтобы восстановить в своих правах обманутых людей. И когда одни получали, в конце концов, свои квартиры, появлялись другие – новые обманутые дольщики.
По данным на 1 апреля в стране насчитывается 200 тыс. обманутых дольщиков. И, по словам Николая Николаева, «мы не сможем победить эту проблему до тех пор, пока мы не изымем саму возможность появления новых обманутых дольщиков. А это возможно только при появлении нового механизма финансирования жилищного строительства».
В результате, в соответствии с Законом, с 1 июля текущего года вводится целый ряд новых требований. Во-первых, для всех застройщиков, начавших реализацию тех или иных проектов, вводится обязательное частичное банковское сопровождение: под каждое разрешение на строительство застройщик должен будет открыть банковский счет. Таким образом, заметил Председатель Комитета, «мы начинаем бороться с «котловым методом» сбора денег».
Каждый застройщик пойдет в банк
Для тех проектов, которые будут начаты с 1 июля, банковское сопровождение будет работать уже в другом режиме – у банков появляется право приостанавливать те платежи и отказывать в тех платежах, которые оказываются нецелевыми и несоответствующими закону. Одновременно с этим начала работать норма, позволяющая реализовывать проекты жилищного строительства с помощью эскроу-счетов, т.е. целевых накопительных счетов. Как пояснил Николай Николаев, «человек, захотевший купить квартиру, может заключить договор с застройщиком, но деньги будут поступать не застройщику, а на этот эскроу-счет. Очень важно, что эти счета будут застрахованы на сумму до 10 млн руб. в системе страхования вкладов».
Сейчас – это параллельная модель, которую застройщик может выбрать самостоятельно. Но с 1 июля 2019 года все начатые по жилищному строительству проекты смогут реализовываться только с помощью эскроу-счетов, т.е. для покупателей квартир на начальном этапе – только через такие счета.
В зале прозвучал вопрос о том, не появится ли на рынке большой объем одобренных проектов, где прошла техническая продажа первого ДДУ, которые будут лежать и ждать своего часа, чтобы выйти на рынок и работать не по эскроу-счетам?
По словам Председателя Комитета, чтобы такого явления не было, необходимо ввести целый набор мотивационных мер для перехода застройщиков на эскроу-счета. Причем подобные счета выгодны в первую очередь для людей. При покупке квартиры на нулевом этапе в проекте, который использует эскроу-счета, люди вообще исключены из группы риска. В ценовой диапазон до 10 млн руб. помещается до 90% квартир. И если банк разорился – в системе страхования вкладов человек получает деньги обратно. Если застройщик разорился – деньги не потеряны, т.к. они переходят на счет застройщика, только когда дом будет сдан в эксплуатацию. Кроме того, при определенных обстоятельствах, например, при просрочке, покупатель вправе забрать свои деньги. «Риски должны быть поделены между профессиональными участниками этого рынка», - подчеркнул Николаев.
Но нужно ли инвесторам или застройщикам, ведущих достройку проблемных объектов, показывать расчетные счета? Если застройщик привлекает средства граждан – да, он обязан это опубликовать. Николай Николаев не исключает дальнейшего совершенствования закона и уточняет, что задача «задушить» всех застройщиков не стоит. Поэтому некоторые внесенные нормы были скорректированы, к примеру, принцип «одна компания – одно разрешение на строительство». Ведь по проектам комплексного развития территорий будет невозможно строить коммуникации, прокладывать трубы. Теперь это принцип «одна компания и много разрешений на строительство в рамках одного договора развития территорий», но необходимо привлекать средства под каждое разрешение на строительство по отдельному банковскому счету.

[Консультант]

Застройщики – под тотальным контролем
Не менее важно, что с 1 июля этого года вводится целый ряд новых требований к застройщикам. Председатель Комитета посетовал, что «долгие годы рынок застройщиков оставался, пожалуй, единственным рынком, участники которого могли привлекать средства граждан без какого-либо контроля. Ежегодно в этот рынок «вплескивало» более 1 трл. 700 млрд. руб., которые поступали к застройщикам, и, по факту, каких-либо регламентов использования этих средств ни у кого не было».
Действительно, контроль в этой сфере в разных регионах осуществляется абсолютно разными органами власти – это может быть даже отдел, который одновременно следит за алкогольным рынком или рынком розничной торговли. Поэтому вводятся новые требования, по которым все органы власти, занимающиеся контролем в сфере долевого строительства, и их руководители будут назначаться и сниматься по согласованию или по инициативе Министерства строительства и ЖКХ.
Кроме того, усиливаются действия единой информационной системы жилищного строительства, которая начала работу с 1 января этого года. Принятию поправок предшествовало полное отсутствие коммуникации между региональной властью и обманутыми дольщиками по всей России. Людям попросту негде было взять информацию об их объектах. В итоге расширилось количество субъектов, обязанных предоставлять информацию в единую информационную систему по жилищному строительству.
На вопрос, были ли случаи, когда региональные власти затягивали постановку на учет дольщиков, чтобы не нести ответственность, и как их заставить давать реальные данные, Николай Николаев отметил, что это один из ключевых моментов – соответствие или несоответствие количеству официально включенных проблемных объектов и реальных.
До введения единой информационной системы, по одним данным числилось 30 тыс обманутых дольщиков, по другим порядка 150 тыс. Теперь же в системе отображены все проблемные объекты: по данным Дом.рф, учтено боле 2 тыс проблемных домов. Николаев уточнил, что сейчас в реестрах числятся более 800 объектов, отраженных в дорожных картах, которые начинали строиться по 214-ФЗ. Однако проблема обманутых дольщиков гораздо шире, чем только 214-ФЗ – есть объекты, привлекавшие средства через ЖСК или другие схемы. Поэтому ежеквартально Комитет запрашивает данные у Министерства строительства и ЖКХ, по которым видно, что регионы вынуждены показывать ранее скрытые объекты. Происходит это и благодаря измененным критериям «проблемности».
Много вводится норм, которые относятся к будущему. Во-первых, установлен упрощенный порядок предоставления компенсационных земельных участков тем застройщикам, которые принимают на себя обязательства по достройке проблемных объектов. Теперь это может происходить без торгов. Во-вторых, появляется возможность жилищно-строительным кооперативам, созданным в рамках процедур банкротства, выполнять функции застройщиков.
Публично-правовая компания Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства наделена полномочиями по финансированию завершения строительства проблемных объектов и сопутствующей инфраструктуры, даже тех, по которым не уплачены взносы в Фонд, т.е. абсолютно всех объектов, за счет дополнительных имущественных взносов РФ и ее субъектов.
Что касается обсуждения повышения взносов в Фонд – эта норма не снята с повестки дня. Ее предлагается ввести только для новых проектов, и она будет служить мотиватором для перехода на эскроу-счета.
Николай Николаев напомнил, что было запрещено привлечение средств в долевое строительство через специальные облигации или жилищные сертификаты. К слову сказать, это не те жилищные сертификаты, которые дают, к примеру, военным, это специальные облигации, выпускаемые по закону. Кроме того, теперь существенно ограничена работа жилищно-строительных кооперативов по привлечению средств граждан.

[Консультант]

С рынка уйдет каждый пятый
Конечно же, в Комитете ожидают, что порядка 10-20% застройщиков покинут рынок в результате новых введенных мер. Но Председатель подчеркнул, что это застройщики, использующие «пирамиды» и другие схемы, а «большая часть рынка жилищного строительства, я верю в это, - добросовестные застройщики, которые работают по соответствующим экономически обоснованным моделям, и им не составит труда перейти на новую модель».
Кроме того, Комитет в обязательном порядке держит на парламентском контроле все проблемные объекты, в том числе небезызвестный «Урбан Групп», в результате действий которого появилось порядка 20 тыс. новых обманутых дольщиков. В прошлом году было принято положение, исключающее для банкротства подобных застройщиков период наблюдения – благодаря этому Министерство строительства и ЖКХ и Дом.рф оперативно вмешались в ситуацию с «Урбан Групп». Причем по ряду домов уже получен ответ от Министерства о достройке в августе-сентябре.
И самый главный момент, волнующий всех граждан, как повлияет на стоимость квартир сокращение числа застройщиков в результате заработавших новых мер?
Николай Николаев подчеркнул, что с уходом недобросовестных застройщиков появятся новые, готовые работать прозрачно. При этом востребованность жилья только вырастет. Ведь сегодня если человек хочет купить квартиру при нынешней ситуации с обманутыми дольщиками – ему действительно очень нужна квартира.
Оказывается, сейчас уже есть компании, которые заявили о повышении цен на квартиры. Но что поменялось для текущих объектов? С точки зрения экономики, финансовых вопросов – ничего. По словам Николаева, это спекуляция. «Мы будем обращаться в ФАС, потому что причин по повышению цен на текущие объекты нет, тем более в связи изменением законодательства». Единственная норма для объектов, которые сейчас реализуются – это открытие банковского счета на каждое разрешение на строительство. «Думаю, это не влияет на стоимость квадратного метра. Если мы будем встречать факты спекуляции, когда будут ссылаться на изменения в законодательстве, мы будем разбираться», - подчеркнул он.
Зачастую застройщик, начиная проект, не знает, чем он закончится. При этом хозяин застройщика в первый же договор долевого участия закладывает свою прибыль, которую изымает. Если дом не достроен, он вынужден привлекать средства. Кредит стоит 20-25%, кредит же на проектное финансирование будет стоить от 4 до10%, а оно в свою очередь предполагает гарантию на финансирование всего объекта до конца. «Если застройщики будут биться за застрахованные средства граждан, другая картина будет на рынке», - отметил Николаев. – «И не забывайте, когда начинается массированная реклама по какому-то объекту – значит что-то в нем не так».
Конечно же, законодательство должно быть стабильным. И, по словам Председателя Комитета, в новом Законе есть все параметры на долгие годы вперед. Если же получится так, что строители не станут переходить на новую модель, ситуация будет обязательно проанализирована.

источник