Проектное финансирование строительства жилья: главный регулятор – банки, а цены вырастут на треть

[Консультант]

Девелоперы начинают осторожно прощупывать механизмы проектного финансирования строительства жилья, однако с самых первых шагов появляются вопросы, как в таких условиях будут работать все участники рынка.
В ходе заочного круглого стола наши гости постарались найти ответы на самые горячие вопросы и, как мы видим, мнения порой расходятся радикально.

- Понимают ли застройщики до конца механизм проектного финансирования и все узкие места, в том числе в части взаимодействия с банками? Что делать, если эскроу-счета будут открыты, а банк не одобрит открытие кредитной линии на строительство?
Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина: «Сегодня обозначены только основные принципы работы механизма проектного финансирования. Предполагается, что переход на новую систему исключит возможность появления недостроенных объектов, долгостроев, обманутых дольщиков и сделает реальными гарантии получения гражданами оплаченного недвижимого имущества либо полного и своевременного возврата вложенных денежных средств. В полной мере оценить эти инициативы затруднительно, поскольку нормативно-правовая база отсутствует полностью. В той же мере это относится и к оценке возможных недостатков данной системы.
Правовых норм, обязывающих банк предоставить застройщику кредитные средства, на сегодняшний день нет. При отказе банка, в котором у застройщика открыты счета эскроу, застройщику следует обратиться за кредитными средствами в иной банк. Вполне возможно, что законодательные нормы, позволяющие получить кредитные средства на упрощенных условиях, появятся в будущем».
Финансовый директор компании «Талан» Евгений Романенко: «Мы в высокой степени осведомлены о деталях взаимодействия с банками в рамках организации проектного финансирования, но не исключаем возможность выявления узких мест в будущем, т. к. некоторые банковские продукты сейчас еще находятся в стадии становления.
Например, в июле мы заключили первый ДДУ с использованием эскроу-счета совместно со Сбербанком и стали второй девелоперской компанией в России, которая начала работать в рамках нового законодательства ранее утвержденного срока. За месяц было заключено 74 ДДУ на сумму 232 млн руб., что позволило нам на практике протестировать новый порядок работы и перейти к отладке бизнес-процесса. К сожалению, не все вопросы решаются оперативно, но мы видим высокую заинтересованность сотрудников Сбербанка сделать продукт более удобным и эффективным для клиента.
Перед тем, как застройщик принимает решение о выборе банка для работы с эскроу-счетами, проходит достаточно длительная процедура (от 2 до 4 мес.) по согласованию условий проектного финансирования. Другими словами, если застройщик выбрал банк, который не одобрил открытие кредитной линии на строительство, значит, он планирует финансировать проект за счет собственных средств».
Директор юридического департамента Kalinka Group Ольга Славкина: «Застройщики понимают данный механизм, поскольку они и раньше строили на деньги банков. Разница только в том, что сейчас они вынуждены кредитоваться в большем объеме и выплачивать проценты. При выкупе площадки, ее подготовке, разработке проектной документации они старались обходиться собственными средствами или минимальными займами, открывать продажи в своих проектах как можно раньше, чтобы не брать кредиты, а строить «на свои» - на деньги дольщиков.
Проектное финансирование начинается раньше открытия эскроу-счета. Сначала застройщик приобретает площадку, она же становится залогом по кредиту для банка. Затем ведутся подготовительные работы, и начинается проектирование. Деньги застройщику обычно нужны уже на этих этапах. К моменту же, когда открываются продажи, в площадку «закопано» уже порядка 35-40% от стоимости строительства».

[Консультант]

Генеральный директор Tekta Group Роман Сычев: «Широкой практики работы с проектным финансированием и эскроу-счетами пока нет, поэтому и говорить о каких-то уже известных «узких местах» в новой схеме работы не приходится. Разумеется, до определенной степени речь идет о «тепличных» условиях, т. к. и банку, и застройщику, и властям пока важно понять, как работает механизм, а не конкретные экономические результаты. На мой взгляд, только после перехода на новые «правила игры» хотя бы трети участников рынка будут выявлены недостатки или нестыковки привлечения средств покупателей через банковские счета. Однако уже сейчас можно точно сказать, что банк не будет открывать эскроу-счета без одобренной для застройщика кредитной линии. Порядок действий будет следующий: застройщик презентует проект банку, кредитор выделяет деньги, затем начинается привлечение средств дольщиков на эскроу-счета».
Управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая: «Застройщики понимают механизм проектного финансирования. Проблема лишь в том, что пока повисает в воздухе вопрос о стоимости кредитования. В начале года практически все представители власти и банковского сообщества говорили о том, что кредит будет доступным, ссылаясь на тенденцию к снижению ключевой ставки. Однако дальнейшие события на валютном рынке показали, что позиция регулятора быстро меняется. В качестве примера приведу практику ипотеки по переменной ставке, которую начали выдавать в прошлом году. При уровне инфляции во второй половине 2017 г. она составила 6,45% и была самой низкой на российском рынке, намного ниже средневзвешенной по выданным кредитам (около 10,5-11%). Сейчас переменная ставка повысилась до 10,1, что выше на 0,6 п.п., чем по реально выданным кредитам.
Схожая ситуация может сложиться и в жилищном строительстве. При росте инфляции и других рисков отрасль может остаться без инвестиций. Такой шоковый рост ставок по кредитам для застройщиков уже случался, к примеру, в 2014-2015 гг., однако тогда был альтернативный источник – средства дольщиков».

[Консультант]

Генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин: «В механизме банковского контроля действительно сохраняется много неясных моментов, которые вызвали нарекания у банков и застройщиков. К примеру, в законе есть такие формулировки, как «упрощенный порядок банковского сопровождения расчетных счетов» или «частичный контроль», однако далее нигде не уточняется, в чем состоит «упрощенность» или «частичность». Впрочем, я полагаю, что речь идет лишь о краткосрочных трудностях, которые со временем будут преодолены.
Что касается эскроу-счетов, то в случае прерывания отношений банка и застройщика есть несколько сценариев дальнейшего развития событий. Если застройщик потеряет право дальше заниматься проектом, то банк найдет другого. В обратной ситуации, при которой банк, скажем, обанкротился, будет найден другой кредитор. При невозможности решения этих задач или их затягивании, деньги покупателю будут возвращены либо оператором эскроу-счета, либо Агентством по страхованию вкладов».
Руководитель направления девелопмента Becar Asset Management Екатерина Тейдер: «Застройщики, конечно, не понимают до конца ждущий их механизм, по той причине, что сами банки пока очень слабо представляют, как будет выстроена их работа с застройщиками в будущем. Ни для кого не секрет, например, что счета девелоперы должны будут заводить в уполномоченных банках. Но если мы посмотрим на список уполномоченных банков, то увидим, что туда вошли не все банки. Сейчас началась процедура открытия счетов, но теперь банки должны создавать у себя внутренние службы заказчика или службы с похожим функционалом, включать в себя людей, которые реально разбираются в происходящем на стройплощадке. Формирование таких структур, включающих людей с опытом, – непростой и длительный процесс. Если же подход будет условный, какой-то период, возможно, будет проходить в формате переходного периода.
Работа с эксроу-счетами – обязательство застройщика, работающего по 214-ФЗ, оно относится к процессу продаж. Застройщик может реализовывать проект на личные или привлеченные, в том числе кредитные, средства. Он не обязательно должен обращаться в банк для открытия кредитной линии, тем более в банк, где открыт его эскроу-счет».

[Консультант]

- Насколько замедлятся процессы на стройках из-за того, что банки должны проверять обоснованность платежей застройщиков?
Наталья Шаталина: «Следует ожидать, что порядок проверки и проведения операций по расчетному счету застройщика будет аналогичен тому, который установлен ст.18.2 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». В статье установлены сроки по проверке и проведению платежа не позднее следующего рабочего дня со дня его получения. В целях дополнительной проверки представленных застройщиком документов банк может приостановить исполнение такого распоряжения на срок не более 3 рабочих дней, после чего должен провести платеж либо отказать в его проведении с указанием основания для такого отказа. Таким образом, сроки по проведению платежей застройщиком могут колебаться от 1 до 5 дней. Следует отметить, что такие задержки при проведении платежей могут в определенных условиях негативно сказаться на строительном процессе в виду того, что цены на строительные материалы могут изменяться, а застройщику могут быть предъявлены претензии по несвоевременной оплате товаров, работ, услуг. Это может повлечь расторжение контрактов, поиск новых подрядчиков или поставщиков, и, как следствие, удорожание всего проекта».
Ольга Славкина: «Погруженность банковского оператора в процесс строительства далеко не стопроцентная. Затягиванию процесса может способствовать определенный волюнтаризм, например, банк вложил деньги в валюту на растущем курсе, и ему просто невыгодно изымать их из оборота. Кроме того, контроль над расходованием средств на стройке – несвойственная банку функция. Непонимание специфики происходящего может стать камнем преткновения: к примеру, застройщику нужны 100 млн руб. на вывоз мусора, а банку такая существенная сумма кажется избыточной за эту услугу. Не всегда легко объяснить посреднику обоснованность строительных затрат».
Роман Сычев: «На мой взгляд, процесс строительства не будет заторможен банковской проверкой. В законе, а также в принятых Минстроем и Центробанком правилах четко прописан регламент взаимодействия банка и застройщика. Там также указаны конкретные сроки проведения тех или иных операций, которые не отличаются от того времени, необходимого для работы застройщиков сейчас. Более того, сама процедура проверки не столь сложная: у банков есть ограниченный 214-ФЗ список критериев законности операций с деньгами дольщиков. Пунктов немного. Как только один из них нарушается, банк приостанавливает расчеты. Я полагаю, что на практике таких случаев будет очень мало».
Мария Литинецкая: «Конечно, нельзя исключать, что в первое время застройщики столкнутся с определенными проблемами, пока механизм банковского сопровождения не будет до конца отлажен. Другой вопрос, смогут ли банки действительно контролировать реальные финансовые потоки проектов. Напомню, девелоперы отчитывались перед надзорными органами о своих финансах, что не предотвратило коллапс крупных компаний».
Кирилл Игнахин: «Я полагаю, что банковский контроль не повлияет на график строительных работ. Наша практика показала, что переход на единый расчетный счет и проверка операций никак не сказалась на бизнесе. Думаю, что с точки зрения нарушения ритмичности работ больше опасности в модели проектного финансирования, при которой банк определяет ставку по кредитным траншам в зависимости от успеха продаж в проекте. При падении спроса в таких условиях значительная часть проектов может потерять рентабельность из-за роста стоимости обслуживания кредита и процентов (даже с отложенной уплатой)».
Екатерина Тейдер: «Проектное финансирование – достаточно дорогое, оно накладывает определенные обязательства. Я бы формулировала вопрос так: насколько сократится рынок застройщиков с учетом поправок в 214-ФЗ, кто сможет на нем работать? Работая с проектным финансированием, реально смогут реализовывать проекты не все застройщики. Требования к финансовой стабильности компаний будут по зубам только крупным игрокам. При этом проектное финансирование влечет за собой проценты за пользование средствами, которые всегда закладываются в стоимость жилья и ложатся на плечи конечного покупателя».

[Консультант]

- Сократится ли количество компаний, строящих жилье для дольщиков в рамках проектного финансирования? Насколько вырастет цена - на 40%, как говорят девелоперы, или на 10-15%, как утверждают власти?
Директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов: «Да, ужесточение требований к застройщикам, скорее всего, приведет к вымыванию с рынка более слабых игроков и укрупнению компаний. О том, что цены начнут расти, уже заговорили и чиновники: прогнозируют рост цен на 10-15% в перспективе ближайших 1,5 лет. По ожиданиям девелоперов – повышение на 30% за 3-4 года. В целом эти прогнозы сходятся. На это повлияет и замещение средств дольщиков проектным финансированием, и налоговое бремя, связанное с продажей готового жилья, и повышение НДС, усиление требований к застройщикам и т.д.».
Наталья Шаталина: «Исходя из появившихся в последнее время комментариев и оценок многих застройщиков, можно сделать вывод, что переход на новую систему финансирования будет выгоден исключительно крупным застройщикам. Средние и мелкие застройщики, скорее всего, будут вынуждены вовсе прекратить свою деятельность, т.к. маржинальность их деятельности будет отрицательной, и, кроме того, получить целевое финансирование таким организациям, скорее всего, будет невозможно. В связи с чем неизбежна монополизация рынка крупными застройщиками, которые будут стараться компенсировать свои расходы путем повышения цен. Учитывая издержки, связанные с обслуживанием кредитных средств, а также ограничения, которые появятся у застройщиков по распоряжению денежными средствами и управлению собственными активами, рост цен на 10-15% выглядит чересчур оптимистичным».
Евгений Романенко: «Полный переход на проектное финансирование неизбежно повлияет на количество застройщиков, работающих в сфере жилищного строительства. По нашим оценкам, отрасль может потерять до трети всех компаний.
Вопрос ценообразования очень непростой, т. к. влияние на стоимость предложения оказывают достаточно большое количество факторов как системных (уровень процентных ставок, валютный курс и т.д.), так и несистемных (локация проекта, конкуренция в регионе, закредитованность застройщика и т.д.). Можем с уверенностью сказать, что в будущем при формировании цены застройщики будут исключать такие составляющие, как «плата за риск» и «плата за ресурс».

[Консультант]

Ольга Славкина: «Повышения цен на рекордные 40% ожидать не стоит: в режиме конкуренции это просто невозможно. Цены вырастут настолько, насколько это позволит рынок. По нашим прогнозам, не более чем на 15%.
Кроме того, надо принимать во внимание московскую реновацию. В этих условиях город стоит воспринимать как серьезного конкурента, который демпингует: для Москвы площадка под застройку не стоит ничего, а застройщики вынуждены вкладывать в нее 30-40% от стоимости строительства.
Проектное финансирование не повлияет серьезно на застройщиков. Имея площадки под строительство, они будут активно их застраивать. Держать площадки про запас застройщикам стало невыгодно после изменений в налоговом законодательстве. Арендные ставки тоже не позволяют быть нерациональными. Кроме того, строительный бизнес остается рентабельным, а пока это так, число компаний, строящих жилье для дольщиков в рамках проектного финансирования, серьезно не сократится».
Роман Сычев: «Банки не пойдут на большие риски, поэтому они не станут кредитовать заведомо неликвидные проекты или рискованных девелоперов. К сожалению, от такой практики могут пострадать и добросовестные застройщики, которым в то же время приходится работать на рынке с низким потенциалом спроса. Банковские инвестиции могут исчезнуть в некоторых городах или уголках страны, хотя потребность местного населения в жилье останется. Такая санация приведет к уходу из бизнеса, слияниям или перепрофилированию значительной части застройщиков, возможно, половины от работающих сегодня в стране.
Что касается роста цен, то по нашим оценкам, они вырастут на 10-15%, хотя власти говорят, что увеличения себестоимости строительства вовсе удастся избежать. На мой взгляд, это трудная задача».
Мария Литинецкая: «Безусловно, число «игроков» в строительной отрасли уменьшится. Сейчас в России работает около 3 тыс. девелоперских компаний, большинство из которых – очень небольшие и реализуют 1-2 проекта одновременно. Скорее всего, именно они уйдут с рынка или будут вступать в альянсы, чтобы выжить в условиях более строгого регулирования и непростых экономических условий. Однако я полагаю, что региональные и ценовые ниши будут освобождаться быстрее, чем их займут крупнеющие с каждым месяцем монополисты. В конечном итоге это скажется на объемах строительства».
Кирилл Игнахин: «По нашим оценкам, рост стоимости жилья может составить до 20%. Более того, хочу обратить внимание на риски банковского сектора, которые теперь фактически распространяются на прямо не связанную с ним строительную отрасль. Ужесточение кредитно-денежной политики, волатильность валютных рынков, отзыв лицензий банков может привести к резкому удорожанию строительства и снижению конкурентоспособности проектов. В такой ситуации рынок придется покинуть немалому числу застройщиков».
Екатерина Тейдер: «Стоимость вырастет однозначно на 10-15%, но застройщикам все равно нужно продавать жилье – при росте стоимости в 40% они не смогут найти тот объем покупателей, который необходим. Поэтому рынок вряд ли допустит такой рост цен».


источник