О приемке дольщиком общего имущества

[Алексей Старицын]

Согласно Положению о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства
Российской Федерации, утвержденному постановлением
Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2013 г. № 1038, Минстрой России
осуществляет функции по выработке и реализации государственной политики
и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры,
градостроительства (за исключением территориального планирования) и не наделен
полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, практики его
применения, практики применения приказов Минстроя России, а также толкованию
норм, терминов и понятий по обращениям, за исключением случаев, если на него
возложена соответствующая обязанность или это необходимо для обоснования решения,
принятого по обращению. Кроме того, Минстроем России не рассматриваются
по существу обращения по проведению экспертиз договоров, учредительных или иных
документов организаций, а также по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.

Пунктом 1 части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г.
№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных
объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) установлено, что
договор участия в долевом строительстве должен содержать определение
подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии
с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод
в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Стоит отметить, что под объектом долевого строительства понимается жилое
или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого
строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав
указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся
(создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого
строительства.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан
передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество
которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов,
проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным
обязательным требованиям.

Согласно части 1 статьи 8 Федерального закона № 214-ФЗ передача объекта
долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого
строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту
или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном
акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются
дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого
помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация
по усмотрению сторон.

Таким образом, передача участнику долевого строительства общего имущества,
находящего в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости,
законодательством об участии в долевом строительстве не предусмотрена.
Одновременно сообщаем, что гарантийные сроки для объекта долевого
строительства, а также на технологическое и инженерное оборудование, входящее
в состав передаваемого участникам объекта долевого строительства, определены
частями 5 и 5.1 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком
с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7
Федерального закона № 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению
качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его
непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого
строительства вправе предъявить к застройщику требования, указанные в частях 2 и 6
статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ.

Учитывая, что в силу статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации,
статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, части 5 статьи 16
Федерального закона № 214-ФЗ у участника долевого строительства при
возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно
возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме,
то вышеуказанные положения также распространяются на указанное имущество.

Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации
защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд,
арбитражный суд или третейский суд в соответствии с их компетенцией.

В случае, если гражданин считает, что действиями застройщика нарушены
условия договора участия в долевом строительстве, он вправе в целях
урегулирования спорных вопросов обратиться непосредственно к застройщику как
к стороне договора. В случае отказа застройщика в удовлетворении его требований
в досудебном порядке гражданин вправе обратиться в суд за защитой нарушенных
прав в порядке гражданского судопроизводства.

Начальник отдела реализации
государственной политики в области
долевого строительства
Департамента жилищной политики А.И. Роганов

Из письма Минстрой РФ от 20.09.2023 № 25372-ОГ/07