Долевое строительство жилья убивают без должной аналитики и вместе со стройотраслью

[Консультант]

Центральный экономико-математический институт РАН в инициативном порядке провел исследования последствий поправок в закон о долевом строительстве жилья и инициативы по переходу на проектное финансирование жилищного строительства.
Исследование носит весьма красноречивый заголовок: «Уничтожение стоимости как прогонозируемое следствие неудачных институциональных преобразований». Ученые на математических моделях доказывают, что последние поправки в закон о долевом строительстве жилья, а тем более отказ от «долевки» приведут не к улучшению, а к значительному ухудшению ситуации как на рынке жилья, так и в строительной отрасли в целом. Расчеты показывают, что в настоящее время реально работают и имеют движение по счетам 2461 застройщика. Из них останутся и смогут работать в условиях нового закона № 214-ФЗ только 132 застройщика или 5,3% от работающих сейчас. Остальные либо будут переходить на «серые» схемы привлечения средств, либо станут банкротами.
Профессор РАНХиГС, д.э.н., член Федерального межотраслевого совета «Деловой России» Михаил Викторов дал свою оценку этому исследованию:
- Когда коллеги обратили мое внимание на эту работу, я удивился тому, что академическое сообщество высокого уровня вдруг заинтересовалось такой прикладной темой как долевое строительство жилья. И еще один вопрос, который меня интересовал до встречи с коллективом разработчиков, - кто заказчик этой работы? Разработчики ответили, что заказчика нет, руководство института, видя высокую напряженность дискуссии и большой резонанс тематики долевого строительства, решили сделать эту работу за счет своих средств. И это очень показательно, поскольку интерес к этой теме огромный, и данное исследование может получить дальнейшее развитие, особенно в части моделирования ситуаций на 3-5-10 лет.
Первое, что меня заинтересовало – анализ количества обманутых дольщиков. Цифры, даже официальной статистики, различаются в 2-3 раза, при этом какого-либо серьезного анализа по истории возникновения проблемы на федеральном уровне не было. Когда я занимал пост министра строительства Калининградской области и отвечал, в том числе, за работу с застройщиками и дольщиками и за проблемы, которые мне достались, первое, что я сделал – анализ ситуации. И в 2014 году проблемы мне достались с хвостом более 10 лет. То есть, половина зарегистрированных обманутых дольщиков относилось к тому периоду, когда 214 закона «О долевом строительстве жилья» не было вообще.
Самый яркий пример в моей личной практике – это 400 семей, с которыми СУ-155 заключила договор в рамках коммандитного товарищества, а не долевого строительства. И получалось, что даже в компетенцию минстроя региона эти стройки не попадали, договоры не нужно было регистрировать, соответственно, информация об этих объектах нигде не учитывалась, кроме одной – выхода людей на публичные акции. И разработчики данного исследования, на мой взгляд, совершенно правильно указывают, что причины появления такого количества обманутых людей не были разобраны достаточно подробно и четко. Был выбран самый удобный вариант: все свалить на застройщиков, что все они якобы работают по неправильным схемам. А это не так.
Также меня заинтересовал и второй вывод ученых о том, что на их взгляд схема долевого строительства жилья, которая отработала уже более 12 лет, с учетом всех поправок и ужесточенных требований к застройщикам сейчас выглядит наиболее надежной и прозрачной. Этот вывод я считаю правильным и от себя могу добавить только одно: проблема обманутых дольщиков есть, но она преподносится превратно, в нее вкладывается очень много эмоций, хотя людям, конечно, очень нужно помочь. Но с точки зрения регулирования государства должен быть системный подход, а не эмоции.
Если же говорить о переходе на проектное финансирование строительства жилья, могу привести только две цифры: на софинансирование достройки объектов СУ-155 ушло порядка 40 миллиардов рублей, а на спасение банковской системы – почти 1,5 трлн рублей. Давайте сравним эти цифры и спросим сами себя: а где дела обстоят хуже: на стройке или в банках? И этот вопрос, в первую очередь, надо задать Центральному банку, который сейчас пытается решить проблемы банков за счет переформатирования работы с 3-4 трлн рублей ежегодно, но уже в рамках банковского сопровождения жилищного строительства.
Поэтому данная аналитическая работа чрезвычайно интересна, полезна и достойна отдельного обсуждения на самых влиятельных площадках, в том числе, в Государственной Думе, в правительстве Москвы, в отраслевых объединениях. Ее нужно эту работу разобрать, изучить выводы и понять, как их можно использовать для дальнейшей работы на более высоком уровне. И мы постарается, чтобы этот исследовательский труд был максимально учтен при предстоящих решениях, в том числе, в поправках в подписанном, но пока не вступившем в силу с 1 июля законе 218-ФЗ.