Проектное финансирование строительства жилья: главный регулятор – банки, а цены вырастут на треть

[Консультант]

Девелоперы начинают осторожно прощупывать механизмы проектного финансирования строительства жилья, однако с самых первых шагов появляются вопросы, как в таких условиях будут работать все участники рынка.
В ходе заочного круглого стола наши гости постарались найти ответы на самые горячие вопросы и, как мы видим, мнения порой расходятся радикально.

- Понимают ли застройщики до конца механизм проектного финансирования и все узкие места, в том числе в части взаимодействия с банками? Что делать, если эскроу-счета будут открыты, а банк не одобрит открытие кредитной линии на строительство?
Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина: «Сегодня обозначены только основные принципы работы механизма проектного финансирования. Предполагается, что переход на новую систему исключит возможность появления недостроенных объектов, долгостроев, обманутых дольщиков и сделает реальными гарантии получения гражданами оплаченного недвижимого имущества либо полного и своевременного возврата вложенных денежных средств. В полной мере оценить эти инициативы затруднительно, поскольку нормативно-правовая база отсутствует полностью. В той же мере это относится и к оценке возможных недостатков данной системы.
Правовых норм, обязывающих банк предоставить застройщику кредитные средства, на сегодняшний день нет. При отказе банка, в котором у застройщика открыты счета эскроу, застройщику следует обратиться за кредитными средствами в иной банк. Вполне возможно, что законодательные нормы, позволяющие получить кредитные средства на упрощенных условиях, появятся в будущем».
Финансовый директор компании «Талан» Евгений Романенко: «Мы в высокой степени осведомлены о деталях взаимодействия с банками в рамках организации проектного финансирования, но не исключаем возможность выявления узких мест в будущем, т. к. некоторые банковские продукты сейчас еще находятся в стадии становления.
Например, в июле мы заключили первый ДДУ с использованием эскроу-счета совместно со Сбербанком и стали второй девелоперской компанией в России, которая начала работать в рамках нового законодательства ранее утвержденного срока. За месяц было заключено 74 ДДУ на сумму 232 млн руб., что позволило нам на практике протестировать новый порядок работы и перейти к отладке бизнес-процесса. К сожалению, не все вопросы решаются оперативно, но мы видим высокую заинтересованность сотрудников Сбербанка сделать продукт более удобным и эффективным для клиента.
Перед тем, как застройщик принимает решение о выборе банка для работы с эскроу-счетами, проходит достаточно длительная процедура (от 2 до 4 мес.) по согласованию условий проектного финансирования. Другими словами, если застройщик выбрал банк, который не одобрил открытие кредитной линии на строительство, значит, он планирует финансировать проект за счет собственных средств».
Директор юридического департамента Kalinka Group Ольга Славкина: «Застройщики понимают данный механизм, поскольку они и раньше строили на деньги банков. Разница только в том, что сейчас они вынуждены кредитоваться в большем объеме и выплачивать проценты. При выкупе площадки, ее подготовке, разработке проектной документации они старались обходиться собственными средствами или минимальными займами, открывать продажи в своих проектах как можно раньше, чтобы не брать кредиты, а строить «на свои» - на деньги дольщиков.
Проектное финансирование начинается раньше открытия эскроу-счета. Сначала застройщик приобретает площадку, она же становится залогом по кредиту для банка. Затем ведутся подготовительные работы, и начинается проектирование. Деньги застройщику обычно нужны уже на этих этапах. К моменту же, когда открываются продажи, в площадку «закопано» уже порядка 35-40% от стоимости строительства».