Риски счетов эскроу: для дольщика – надуманные, для строителей - реальные

[Консультант]

С 1 июля 2019 года в нашей стране заработал новый механизм финансирования жилищного строительства – вместо традиционного долевого застройщики должны перейти к проектному с использованием счетов эскроу.
Когда соответствующий закон принимался, многие эксперты уверенно утверждали, что теперь наступит «золотой век» и все заинтересованные стороны процесса наконец получат сбалансированные и гарантированные права и обязанности.
Однако не всегда лучшие надежды воплощаются в жизнь наиболее эффективным способом. Давайте попробуем разобраться – что же получат и потеряют дольщики, застройщики и подрядчики после вступления закона в силу?
По плану всё должно быть очень просто. Застройщики стройными рядами переходят на систему проектного финансирования, дольщики защищены, и никаких проблем больше не будет, а проблемные дома достроят.
Картина, конечно, красивая, но не очень реалистичная. Ибо бывают ситуации, когда норма права есть, а регулирования – нет. Судя по всему, с введением изменений в Закон о банкротстве и Закон о долевом строительстве именно это и случилось.
Да, Закон о банкротстве предусматривает возможность завершения строительства объекта уже в процедуре конкурсного производства, но вопросов к способу реализации этой возможности - масса.
Начнём с самого простого вопроса: кто будет финансировать завершение строительства? Ответ, казалось бы, известен: Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства и/или иная организация.
Давайте посмотрим - как это работает.
Итак, суд выносит решение о признании застройщика банкротом. Конкурсный управляющий направляет в Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства заявление о согласовании финансирования завершения строительства. И тут выясняется, что Фонд при вынесении заключения о целесообразности (или нецелесообразности) финансирования строительства учитывает множество факторов: степень готовности объекта незавершенного строительства, размер предоставляемых денежных средств и сроки, необходимые для завершения строительства объекта незавершенного строительства, количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, предусматривающих передачу жилых помещений, а также количество необремененных правами третьих лиц жилых и нежилых помещений в объекте незавершенного строительства. Говоря проще – могут дать, а могут и не дать.
Теперь предположим, что Фонд дал заключение о целесообразности финансирования завершения строительства. Тогда возможны два варианта развития ситуации:
1. средства выделяются непосредственно из Компенсационного фонда;
2. выдается целевой займ (кредит) Фондом или иной организацией.
Такие целевые займы могут быть обеспечены залогом объектов незавершенного строительства и земельных участков (прав на земельные участки).
Необходимо отметить, что возврат подобного целевого кредита погашается в составе третьей очереди текущих платежей, то есть фактически это обязательство имеет абсолютный приоритет. И тут уже возникает проблема с тем, что текущие обязательства должника раздуваются до немыслимых размеров, сводя практически к нулю вероятность погашения требований кредиторов, не участвующих в строительстве.
Если застройщик работает по системе проектного финансирования, то денежные средства по таким кредитам он, скорее всего, сможет возвратить только после сдачи дома в эксплуатацию или после наступления иного условия, которое является «ключом» к раскрытию счетов эскроу.
Заметим, что системная регламентация порядка выдачи таких кредитов также пока отсутствует.